Nas últimas semanas, a Caixa Econômica Federal, banco
estatal que tem 70% do mercado de financiamento imobiliário, fez duas
alterações importantes nas regras de financiamento para imóveis novos e
usados. As mudanças devem causar impactos no ciclo produtivo da
construção e também no bolso dos consumidores.
Para quem
planejava comprar um imóvel, as novidades devem representar o atraso em
alguns anos, conforme explica João da Rocha Lima, coordenador do núcleo
de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo
(USP).
Para João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de real
estate da Escola Politécnica da USP, após as mudanças, as perspectivas
para os consumidores são "sombrias". "Cada 10% do preço do imóvel
representa perto de quatro anos de poupança para uma família de renda
média", explica. Como o valor para entrada passa de 20% a 50% do valor
do imóvel, são 12 anos a mais de investimento na poupança.
"A correção
da má administração do caixa da CEF vai induzir uma trava no mercado
residencial, como poucas vezes se experimentou no Brasil", diz Lima.
No
último dia 16, o banco aumentou pela segunda vez em 2015 os juros para
financiamento da casa própria. Segundo a Caixa, a
Para Ronaldo Cury, vice-presidente de Habitação Popular do
Sinduscon-SP, as mudanças não devem impulsionar uma alta nos preços de
imóveis novos, como muitos têm dito. "O que levou a essa mudança pela
Caixa é a falta de recursos, de crédito. Boa parte do sistema
habitacional brasileiro utiliza recursos da poupança, que tem tido
saldos negativos há meses. O setor não tem como subir preços porque não
há demanda, nem crédito."
Cury também descarta uma melhora do mercado imobiliário para imóveis novos nas atuais condições econômicas do País.
Na
opinião de Correa, este é um bom momento para o consumidor levar em
consideração a compra de um imóvel novo. "Hoje, as incorporadoras estão
com estoque alto de imóveis prontos, e o comprador está com poder de
negociação forte. Vai ter uma pressão pela redução de preço e é um bom
momento para as incorporadoras aproveitarem essa oportunidade", afirma.
O
valor dos imóveis usados, segundo o professor, não segue a mesma regra.
"O preço dos imóveis usados depende muito da necessidade de venda do
proprietário e não existe uma tendência muito clara", diz Correa.
Veja
como as mudanças do financiamento imobiliário na Caixa afetam as contas
de quem quer financiar um imóvel, segundo cálculos da Anefac:
1º exemplo: Imóvel no valor de R$ 700.000,00 (SFH)
ANTES
- O banco financiaria o valor de R$ 80%, correspondente a R$ 560 mil, e
o consumidor precisaria ter o restante de 20%, montante de R$ 140 mil.
a) em três anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 3.495,61
b) em cinco anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 1.945,40
AGORA - O
banco financia o valor de R$ 50%, correspondente a R$ 350 mil, e o
consumidor precisaria ter os outros 50%, montante de R$ 350 mil.
a) em três anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 8.739,02
b) em cinco anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 4.863,49
2º exemplo: Imóvel no valor de R$ 1 milhão (SFI)
ANTES - O
banco financiaria o valor de R$ 70%, correspondente a R$ 700 mil, e o
consumidor precisaria ter o restante de 30%, montante de R$ 300 mil.
c) em três anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 7.490,59
d) em cinco anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 4.168,71
AGORA - O
banco financia o valor de R$ 40%, correspondente a R$ 400 mil, e o
consumidor precisa ter o restante de 60%, montante de R$ 600 mil.
alteração foi feita
"por motivo do aumento das taxas básicas de juros".
c) em três anos, ele precisa poupar mensalmente o montante de R$ 14.981,17
d) em cinco, anos ele precisa poupar mensalmente o montante de R$ 8.337,42
*As simulações levam em consideração que os recursos estariam aplicados mensalmente em uma poupança
Agora, veja os efeitos das alterações das taxas de juros do crédito imobiliário:
1º exemplo (SFH):
No imóvel de R$ 500 mil antes o banco financiava 80% deste montante e
agora vai financiar 50%. A taxa de balcão, que era de 9,15%, foi para
9,45%
ANTES - Financiamento de R$ 400 mil:
- Primeira parcela no valor de R$ 4.161,11 e última parcela no valor de R$1.119,58, totalizando o montante de R$ 950.525,00.
AGORA - Financiamento de R$ 250 mil
- Primeira parcela no valor de R$ 2.663,19 e última parcela no valor de R$ 699,91, totalizando o montante de R$ 605.359,38.
Segundo
a Anefac, se o consumidor quiser manter uma prestação próxima do que
ele iria pagar anteriormente, ele conseguiria reduzir o financiamento de
360 meses (30 anos) para 120 meses (dez anos). Ficaria assim:
– Financiamento
de R$ 250 mil pelo prazo de 10 anos (120 meses): primeira parcela no
valor de R$ 4.052,08 e última parcela no valor de R$ 2.099,74,
totalizando o montante de R$ 369.109,37.
2º exemplo (SFI): No imóvel de R$ 1 milhão, antes o banco financiava 70% deste montante e agora vai financiar 40%
ANTES - Financiamento de R$ 700 mil
– Primeira parcela no valor de R$ 7.281,94 e última parcela no valor de R$1.959,27, totalizando o montante de R$ 1.663.418,75.
AGORA - Financiamento de R$ 400 mil
– Primeira parcela no valor de R$ 4.261,11 e última parcela no valor de R$ 1.119,86, totalizando o montante de R$ 968.575,02.
Se
o consumidor quiser manter uma prestação próxima do que ele iria pagar
anteriormente, reduzindo o financiamento de 360 meses (30 anos) para 120
meses (dez anos), ficaria dessa forma:
AGORA –
Financiamento de R$ 40 mil pelo prazo de 10 anos (120 meses): primeira
parcela no valor de R$ 6.483,33 e última parcela no valor de R$
3.359,58, totalizando o montante de R$ 590.575,04.
Ainda não é possível saber os danos que o Progress M-27M poderá causar ao cair